감정이 아닌 근거와 데이터로 판단합시다
최종 업데이트: 2026년 3월
단지 내에서 유통되는 주요 주장들을 공개 자료로 검증합니다. 항목을 클릭하면 상세 내용을 확인할 수 있습니다.
현황용적률이 낮을수록 사업성이 좋은 것은 맞습니다. 150%라면 이상적입니다.
그러나 이 논리는 2024년 이전 기준입니다.
서울시는 2024년 9월 정비기본계획을 개정하여 "현황용적률 인정" 정책을 시행했습니다.
이 정책의 핵심: 현황용적률 300% 이상 단지는 현황의 125%까지 인센티브를 적용받습니다.
청담현대3차 적용 시:
324.73% × 1.25 = 최대 405.9%
→ 추가 81%p의 용적률 여유가 생깁니다.
이 정책은 바로 "고용적률이라 재건축 못 한다"는 논리를 해소하기 위해 만들어진 것입니다.
서울시 추산 149개 과밀단지가 이 정책의 대상이며, 청담현대3차도 해당됩니다.
국토계획법 상한 300% vs 서울시 조례 250% — 이 충돌은 실재합니다.
중첩적용 실적이 0건(2025.09 기준)인 것도 사실입니다.
그러나 서울시가 2024년부터 이 문제를 정면 돌파하고 있습니다:
이는 2023년 이전 상황을 기준으로 한 설명입니다.
2024년 이후 서울시 정책 변화가 반영되면 달라집니다.
3종 일반주거지역의 법적 상한은 300%입니다.
청담현대3차의 현황용적률은 324.73%로 이미 초과한 상태입니다.
그러나 "현황용적률 인정" 정책이 있습니다:
• 현황 324.73%를 공공기여 없이 그대로 인정
• 125% cap 적용 시 최대 405.9%
즉, 종상향 없이도 현황용적률 범위 내에서 재건축 자체는 가능합니다.
종상향까지 진행하면 사업성이 더 좋아집니다.
참고로 종상향 시 공공기여도 크게 완화되었습니다:
• 1단계 종상향 공공기여: 15% → 10%로 축소
• 기부채납 총 상한: 최대 25% (2025.11 국토부 규정 신설)
종상향 시 기부채납이 필요한 것은 맞습니다.
그러나 비율이 크게 줄었다는 사실을 빠뜨리고 있습니다.
변화된 기부채납 기준:
또한 "서울시가 사업성을 보장하지 않는다"는 주장은 당연한 말입니다.
정부가 사업성을 보장하는 재건축도, 리모델링도 세상에 없습니다.
리모델링 역시 서울시가 사업성을 보장하지 않는 것은 마찬가지입니다.
일조권 사선제한(10m 초과 시 높이의 1/2 이격)이 고층 설계에 제약이 되는 것은 사실입니다.
그러나 다음 사실을 고려해야 합니다:
설계적 제약이 있는 것과 시장가치가 낮아지는 것은 별개입니다.
강남 청담동의 입지 가치와 신축 프리미엄은 설계 제약보다 훨씬 큰 변수입니다.
강남구 청담동, 평당 1억 원이 넘는 한강변 아파트를 기피할 건설사는 없습니다.
청담현대3차 실거래가 (호갱노노 기준):
"압구정·반포도 아니고, 대단지도 아닌데 건설사가 오겠느냐"는 주장도 있습니다.
실제 사례를 보겠습니다:
144세대에 삼성물산, 237세대에 GS건설, 384세대에 DL이앤씨가 수주했습니다.
317세대 청담현대3차가 "소규모라서 건설사가 안 온다"는 주장은 사실과 다릅니다.
그리고 한 가지 더 — 청담현대3차는 이미 "현대건설"이 시공한 단지입니다.
1군 건설사가 소규모 단지를 수주하는 이유:
한강변 35층 상한 규제는 2022년에 이미 폐지되었습니다.
오세훈 서울시장이 박원순 전 시장 시절 도입된 일률적 35층 제한을 폐지하고,
"획일적 성냥갑 아파트"에서 "다양한 스카이라인"으로 방향을 전환했습니다.
현재 규제 상황:
청담현대3차는 올림픽대로 남측으로 한강에 직접 맞닿지 않습니다.
(연접부 해당 여부는 강남구청 확인 필요)
실제 승인된 한강변 고층 사례:
현재 서울시는 일률적 높이 제한 대신 창의적 디자인과 공공기여(보행교, 수변공원 개방 등)를
조건으로 층수를 높여주는 방향으로 전환했습니다.
실제 정책 변화와 승인 사례를 보면, 한강변 고층 재건축이 일률적으로 불가능한 상황은 아닙니다.
역세권 시프트(500~700%)와 역세권 활성화(최대 1,107.5%)가
400% 이상을 받는 대표적 경로인 것은 맞습니다.
청담현대3차는 청담역에서 832m로 역세권이 아닙니다. 따라서 이 경로는 해당하지 않습니다.
그러나 다음 정책이 반영되지 않았습니다:
현황용적률 인정 정책은 청담현대3차처럼 역세권이 아닌 고용적률 단지를 위해 신설된 경로입니다.
재건축 관련 서울시 정책이 2024~2025년 사이 크게 바뀌었습니다. 아래 내용은 청담현대3차에 직접 적용됩니다.
기존에는 기준용적률(200%)을 먼저 충족해야 상위 인센티브를 받을 수 있었습니다. 이 제도가 폐지되어 허용용적률 250%를 바로 적용할 수 있게 되었습니다.
현황용적률 300% 이상 단지는 공공기여 없이 현황을 인정받고 추가로 125%까지 적용 가능합니다. 청담현대3차(324.73%) 기준 최대 405.9%입니다.
허용용적률 인센티브 20% → 40%로 확대. 사업성 보정계수 최대 2.0배 도입으로 서울 57개 단지에 적용 중입니다.
종상향 시 공공기여 부담이 무제한이던 것을 국토부가 최대 25%로 제한했습니다. 1단계 종상향 공공기여는 15% → 10%로 축소됩니다.
단지 내 배포된 "재건축 vs 리모델링 사업성 비교" 자료와 2024년 정책 변경 내용을 대조합니다
재건축 용적률을 320% (실질 299.99%)로 설정하고, 이를 기반으로 수치를 산출했습니다.
이 자료에는 2024년 9월 시행된 현황용적률 인정 정책이 반영되어 있지 않습니다.
| 항목 | 기존 비교 자료 기준 | 현황용적률 인정 정책 반영 시 |
|---|---|---|
| 용적률 | 320% (실질 299.99%) | 최대 405.9% (324.73% × 1.25) |
| 일반분양 | 소규모 가능 (수직증축분 한정, 청담건영 22세대) |
대규모 가능 (81%p 여유 → 분담금 대폭 절감) |
| 조합원 평형 | 27→18, 32→28, 43→38 (전 평형 축소) |
축소폭 대폭 감소 또는 유지 가능 (추가 용적률로 면적 확보) |
| 분담금 | 증대 | 일반분양 수입으로 절감 가능 |
용역은 리모델링 용적률을 463.78%로 제시합니다.
이는 전 세대 수평증축 40%(법적 최대치)를 가정한 수치입니다.
그러나 다음을 고려해야 합니다:
청담현대3차 기준, 2024-2025 정책변화 반영
| 항목 | 재건축 | 리모델링 |
|---|---|---|
| 동의 요건 |
구분소유자 75% 이상 + 토지면적 75% 이상 + 동별 과반수 |
[조합 설립] 단지 전체 2/3 이상, 동별 과반수 [사업계획승인] 단지 전체 75% 이상, 동별 50% 이상 ※ 75% 달성 시 반대 소유자에게 매도청구권 행사 가능 |
| 건물 처리 | 전면 철거 후 신축 | 기존 골조(1999년) 유지, 부분 개보수 |
| 용적률 | 최대 405.9% (현황 324.73% × 1.25) |
463.78% (전 세대 40% 수평증축 가정) |
| 세대수 | 규모에 따라 대규모 일반분양 가능 → 분담금 대폭 절감 |
346세대 (기존 317 + 29세대) 수직증축 최대 3개층 ※ 29세대 일반분양으로 일부 비용 상쇄 가능 |
| 설계 자유도 | 완전 자유 현대식 4Bay 평면, 층고 자유 설계 광폭주차장 (2.5m 이상) 설계 층간소음 기준 강화 적용 스마트홈·EV충전 기본 설계 |
기존 골조에 제한 기둥간격·층고 변경 불가 좁은 기존 지하주차 구조 유지 (지하 2층 있으나 폭·동선 제약) |
| 브랜드 | 디에이치·래미안·아크로 등 1군 브랜드 시세 프리미엄 |
리모델링 브랜드 프리미엄 제한적 "리모델링 아파트" 인식 |
| 이주 | 필요 (공사 기간 중) | 수직증축 시 이주 필요 |
| 완공 후 자산가치 | 강남 청담동 신축 주변 신축 대비 동등 경쟁 한강 조망 프리미엄 |
28년 골조 위 리모델링 신축 대비 시세 할인 불가피 장기적 감가상각 |
| 건물 수명 | 새로운 40~50년 시작 | 기존 골조 수명 연장 (구조 안전진단에 따라 다름) |
강남권 실제 데이터를 기준으로 정리했습니다
강남권 실제 사례 기준, 공사비는 비슷한 수준입니다
| 단지 | 평당 공사비 |
|---|---|
| 강남구 압구정4구역 | 1,280만원 |
| 서초구 신반포21차 | 1,300만원 |
| 성동구 성수4지구 | 1,099만원 |
| 리모델링 (건영아파트) | 1,130만원 |
리모델링도 수직증축을 통해 소규모 일반분양이 가능합니다(청담건영 22세대). 그러나 재건축은 81%p의 용적률 여유로 훨씬 많은 일반분양이 가능해 분담금 절감 효과가 큽니다.
28년 된 골조 위에 증축하려면 기존 구조물을 보강해야 합니다. 이 비용이 상당합니다.
기존 기둥·벽·배관을 유지하면서 공사해야 하므로 표준 공법 적용이 어렵습니다. 공정이 복잡하고 기간도 길어지는 경향이 있습니다.
배관, 전기, 소방, 단열 — 어차피 전부 뜯어내고 새로 깝니다. 이 부분은 신축과 비용이 같습니다.
재건축의 철거비용은 전체 공사비의 5~10% 수준입니다. 철거 후 제약 없이 설계·시공이 가능하다는 점도 공사비에 영향을 줍니다.
| 항목 | 리모델링 | 재건축 |
|---|---|---|
| 평당 공사비 | 1,130만원 | 1,099~1,300만원 |
| 만들어지는 면적 | 기존 + 증축 30~40% | 용적률 405.9%까지 연면적 대폭 증가 |
| 일반분양 수익 | 수직증축분 소규모 가능 (청담건영 22세대 수준) |
대규모 일반분양 가능 분담금 대폭 상쇄 |
| 결과물 | 28년 골조 위 리모델링 주차장·평면 제약 |
완전 신축 자유 설계, 1군 브랜드 |
| 완공 후 시세 | 신축 대비 할인 불가피 | 청담동 신축 프리미엄 |
재건축 규제완화가 어떻게 진행되고 있는지 확인하세요
오세훈 시장, 일률적 35층 제한 폐지. 다양한 스카이라인 허용
기준용적률 제도 폐지. 허용용적률 250% 바로 적용 가능
인센티브 20% → 40% 확대, 사업성 보정계수 최대 2.0배
300% 이상 단지는 현황의 125%까지 인센티브. 149개 고용적률 단지 구제
서울시 도시계획조례 공포
준주거 종상향 본격화, 공공주택 의무 폐지, 정비구역 지정 6개월 단축
국토부 규정 신설. 1단계 종상향 공공기여 15% → 10%로 축소
허용용적률 최대 2.0배. 일반분양 평균 47가구 증가 효과
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